Immobilienmarkt-Analyse Passau 2023

Zinswende führt zu Beruhigung auf dem Markt für Wohnimmobilien im Raum Passau

In Folge der deutlich gestiegenen Zinsen hat sich die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien im Raum Passau verstetigt. Preisspitzen vergangener Jahre dürften abschmelzen, mit einem stärkeren Rückgang ist in der Breite des Marktes aber nicht zu rechnen, erklärten Vertreter der Sparkasse Passau und der LBS Bayern heute bei einem Pressegespräch. Die Region erlebt derzeit einen Bausparboom.

„Der sprunghafte Anstieg der Zinsen verteuert Finanzierungen und schränkt den Kreis potentieller Immobilienkäufer ein. Nicht jeder Eigenheimwunsch, der auf dem alten Zinsniveau realisierbar gewesen wäre, kann jetzt noch erfüllt werden“, erklärte Erwin Bumberger, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern. Dennoch ist das Interesse an Eigenheimen in der Region groß. „Wir rechnen damit, dass Preisspitzen, die wir in den vergangenen beiden Jahren gesehen haben, tendenziell abschmelzen werden. Insbesondere für Objekte, die aufgrund ihrer Lage oder Ausstattung weniger attraktiv sind, sind Preisabschläge zu erwarten. Zudem müssen Verkäufer mit einer etwas längeren Zeitspanne rechnen, um eine Transaktion abzuschließen. Aber aufgrund der Nachfragesituation erwarten wir in der Breite des Marktes keine starke Verbilligung“, sagte Ludwig Fuller, Vorstandsmitglied der Sparkasse Passau.

Das seit 2010 währende Wachstum des bayerischen Immobilienmarktes wurde im vergangenen Jahr gestoppt. 2022 sind in Bayern Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einem Wert von rund 66 Milliarden Euro ge- und verkauft worden – etwa neun Prozent weniger als im Vorjahr, wie sich aus dem Grunderwerbsteueraufkommen errechnen lässt. In der Stadt Passau betrug das Volumen der Immobilientransaktionen 2022 rund 171 Millionen Euro. Im Landkreis Passau waren es 748 Millionen Euro. Im Fünf-Jahres-Vergleich zeigt sich die mittelfristige Entwicklung: In diesem Zeitraum ist der Markt um gut 70 Prozent gewachsen. „Nach dieser dynamischen Entwicklung verlagert sich der Fokus seit Mitte vergangenen Jahres jedoch vom Neubau hin zur Sanierung von Bestandsimmobilien“, sagte Roland Kobler, Vertriebsdirektor Immobilien der Sparkasse Passau. „Nicht zuletzt wegen der Energiekrise und der gestiegenen Heizkosten ist das Interesse an energetischen Sanierungen 2022 deutlich gestiegen. Hier gibt es eine Reihe an staatlichen Förderprogrammen. Die Komplexität des Themas ist jedoch hoch und es wichtig, einen guten Ratgeber an der Seite zu haben. Unsere Sanierungsspezialisten in der Baufinanzierung beraten von Anfang an und prüfen individuell, welche der vielfältigen Fördermittel jeweils infrage kommen.“

Detaillierte Angaben zu den Immobilienpreisen enthält der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe. Demnach kosten Baugrundstücke in der Region zwischen 100 und 600 Euro pro Quadratmeter. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind für 300.000 bis 600.000 Euro zu haben und neue Eigentumswohnungen für 3200 bis 5200 Euro pro Quadratmeter. Gebrauchte freistehende Häuser sind zwischen 150.000 und 1,5 Millionen Euro zu haben, gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser für 200.000 bis 450.000 Euro und Eigentumswohnungen für 1300 bis 4500 Euro pro Quadratmeter.

Der Bedarf an Wohnraum wird in Bayern auch in Zukunft hoch bleiben. Der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamts für Statistik zufolge werden 2041 rund 700.000 mehr Menschen im Freistaat leben als derzeit. Etwa 13,9 Millionen Einwohner wird der Freistaat dann haben. In erster Linie ist das auf Zuzug aus anderen Teilen Deutschlands und dem Ausland zurückzuführen. Dabei wirkt sich auch die Flucht vieler Menschen aus der Ukraine infolge des russischen Angriffskriegs aus. Die Bevölkerungszahl in der Stadt Passau wird demnach 2041 bei 56.400 liegen. Das entspricht einem Wachstum von gut sechs Prozent. Im Landkreis Passau werden es laut Prognose 204.900 Einwohner sein, ein Wachstum von knapp sechs Prozent. Dabei wirkt sich die weiterhin hohe Anziehungskraft der Region aus.

Während der Bedarf an Wohnraum hoch bleibt, ist bei der Bautätigkeit kein zusätzlicher Schwung zu erkennen. Das Ziel der Bayerischen Staatsregierung von rund 70.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde bisher nicht erreicht. „Die Zahl der Baufertigstellungen lag zuletzt im Bereich von etwa 60.000. Und eine wesentliche Steigerung ist nicht zu erwarten“, erklärte Bumberger. Naturgemäß unterliegt die Bautätigkeit regional stärkeren Schwankungen – insbesondere getrieben von der Verfügbarkeit von Bauland. „Insgesamt hat die Zahl der Baufertigstellungen in der Stadt und im Landkreis Passau in den vergangenen Jahren ein hohes Niveau erreicht. Dennoch wird dies nicht der Nachfrage gerecht. Deshalb wäre auch weiterhin eine rege Bautätigkeit erforderlich, die wir derzeit nur in abgeschwächter Form sehen“, so Kobler.

Trotz der Bremsspuren am Immobilienmarkt konnte die Sparkasse Passau im vergangenen Jahr 163 Objekte vermitteln. Der Wert der Kaufobjekte hat 39,5 Millionen Euro erreicht. „Das ist ein gutes Ergebnis. Dies gilt auch für das Baufinanzierungsgeschäft. Die Sparkasse konnte im vergangenen Jahr Baufinanzierungen in Höhe von 313 Millionen Euro ausreichen“, erklärte Fuller.

In diesem Umfeld setzen viele Menschen auf das Bausparen, um ihren Traum vom eigenen Zuhause verwirklichen zu können oder sich auf Modernisierungen vorzubereiten. Im vergangenen Jahr wurden Bausparverträge der LBS Bayern mit einer Summe von fast neun Milliarden Euro abgeschlossen. Das waren 86 Prozent mehr als im Jahr zuvor und der höchste Wert in der 93-jährigen Unternehmensgeschichte. „Bayern erlebt einen Bauspar-Boom. Wer in den vergangenen Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, zählt zu den großen Gewinnern der Zinswende. Und wer das jetzt tut, profitiert vom Kernnutzen dieses Produkts: langfristig sichere und günstige Darlehenszinsen“, sagte Bumberger. Die Sparkasse Passau konnte das Bauspargeschäft nach Summe von 91 auf 155 Millionen Euro steigern. „Der steile Anstieg der Zinsen hat vielen bewusst gemacht, dass Planungssicherheit bei der Baufinanzierung ein wertvoller Trumpf ist“, so Fuller.

Pressebericht in der Passauer Neuen Presse vom 20. Juni 2023 – www.pnp.de

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