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PNP-Expertentelefon: Wo der Staat beim Bauen und Sanieren hilft

Waren am PNP-Telefon gefragte Experten: Alina Hadrian (Bausparkasse Schwäbisch Hall), Energieberater Franz Lichtenauer und Werner Fürst (Sparkasse Passau). -Foto: PNP, Jäger.

Gefragte Experten waren Alina Hadrian, Finanzierungs-Expertin der Bausparkasse Schwäbisch Hall, und Werner Fürst, Leiter der Finanzierungsberatung bei der Sparkasse Passau, sowie Franz Lichtenauer vom L & H Ingenieurbüro für Energieberatung am PNP-Telefon: Zwei Stunden lang standen sie am Donnerstag den Lesern für ihre Fragen zur Verfügung. Hier zusammengefasst die Antworten.

Die Ölheizung in unserem Einfamilienhaus ist zwar schon 38 Jahre alt, hat aber laut unserem Schornsteinfeger immer noch gute Werte. Sollen oder müssen wir sie trotzdem austauschen?
Franz Lichtenauer: Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass Eigentümer von Gebäuden Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürfen, es sei denn, bei den vorhandenen Heizkessel handelt es sich um eine Niedertemperaturheizung. Selbstnutzer, die ihre eigene Immobilie bewohnen, sind nicht gesetzlich zum Heizungstausch verpflichtet, Vermieter dagegen schon.Trotzdem sind mit einer Heizungsanlage auf dem aktuellen Stand der Technik so erhebliche Einsparungen möglich, dass sich auch die Investitionen in absehbarer Zeit amortisieren. Dazu kommt, dass die Heizungsmodernisierung von der Förderbank KfW mit Zuschüssen und günstigen Krediten gefördert wird, wenn die fachgerechte Modernisierung von einem Energieberater bestätigt wird. Der kann Ihnen auch sagen, welches moderne Heizsystem für Ihr Haus am besten geeignet ist.

Wir möchten demnächst bauen, wissen aber nicht, ob unsere Ersparnisse ausreichen und welche Zinsbindung wir für den Kredit wählen sollen. Was raten Sie uns?
Alina Hadrian: Wenn Sie 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einbringen könnten, wäre das theoretisch ideal. Praktisch schaffen das die Wenigsten. Aber das bedeutet nicht, dass der Traum von den eigenen vier Wände geplatzt ist. Es empfiehlt sich, hier das Gespräch mit der Hausbank zu suchen und die Möglichkeiten durchzusprechen. Es gibt Möglichkeiten, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, etwa mit einer Sofortfinanzierung. Dabei erhalten Sie zum Baubeginn die benötigte Kreditsumme und besparen anschließend einen Bausparvertrag. Wenn der zuteilungsreif ist, lösen Sie damit die Vorfinanzierung auf einen Schlag ab. Damit schaffen Sie sich Zinssicherheit über einen langen Zeitraum. Bei der Zinsbindung sollten Sie sich die historisch günstigen Konditionen so lange wie möglich sichern. Ich empfehle Ihnen daher eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren zu vereinbaren. Wichtige Faktoren für eine gute Finanzierung sind aber nicht nur Eigenkapital und Zinsbindung. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung für Sie tragbar und Ihre Immobilie bei Renteneintritt komplett schuldenfrei ist.

Wir haben ein Kind und würden gerne bauen. Da wir nicht so viel Eigenkapital haben, wären wir über jeden Euro froh, den wir nicht selbst bezahlen müssen. Können wir das Baukindergeld bekommen und wie lange wird es gezahlt?
Werner Fürst : Der Bund zahlt Bauherren und Käufern für jedes Kind, das bei Antragstellung noch keine 18 Jahre alt war, ein Baukindergeld von 1.200 Euro und zwar zehn Jahre lang. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen eines Ehepaares nicht höher als 75.000 Euro im Jahr beträgt, wobei sich diese Grenze für jedes Kind um 15.000 Euro nach oben verschiebt. In Ihrem Fall liegt es also bei 90.000 Euro. Wer Anspruch auf das Baukindergeld vom Bund hat, kann vom Freistaat Bayern noch zusätzlich, ebenfalls zehn Jahre lang, 300 Euro pro Kind bekommen. Sie können in Ihre Finanzierung also insgesamt 15.000 Euro von Staat und Freistaat für das Baukindergeld einplanen. Gemeinsam mit der bayerischen Eigenheimzulage erhalten Sie somit eine Förderung in Höhe von 25.000 Euro vom Staat.

Wir wollen unser Einfamilienhaus altersgerecht umbauen. Welche Förderungen gibt es für welche Maßnahmen?
Lichtenauer: Die KfW-Bank fördert barrierereduzierende oder einbruchsichernde Umbauten mit günstigen Krediten bis zu 50000 Euro, bei einem effektiven Jahreszins ab 0,75 Prozent. Förderfähig ist eine Vielzahl von Einzelmaßnahmen, zum Beispiel ein barrierefreies Bad, die rollstuhlgerechte Verbreiterung von Türen, der Umbau des Treppenhauses mit eigenem Lift, der Einbau eines Treppenliftes oder der Einbau einer unterfahrbaren Kücheneinrichtung. Besonders interessant wird, es wenn mit dem Umbau auch die Energiebilanz des Hauses verbessert wird. Dann können Sie auch Zuschüsse bekommen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Detaillierte Informationen über die für Sie in Frage kommenden Förderungen finden Sie unter www.kfw.de.

Ich möchte gerne das Haus meiner Eltern so umbauen, dass ich dort in eine eigene Wohnung einziehen kann. Bekomme ich dafür die Eigenheimzulage?
Hadrian: Voraussetzung für staatliche Förderungen ist, dass Sie selbst Eigentümer der geförderten Immobilie werden. Das gilt sowohl für das Baukindergeld vom Bund als auch für die bayerische Eigenheimzulage von einmalig 10000 Euro. Wenn das Haus weiter Ihren Eltern gehört, haben Sie darauf leider keinen Anspruch. Da Ihre Eltern Ihnen das Haus vermutlich irgendwann vererben wollen, wäre zu überlegen, ob sie es Ihnen nicht jetzt schon überschreiben. Dazu müssten Sie bei einem Notar einen Übergabevertrag schließen.

Meine Frau und ich haben eine Eigentumswohnung, die uns mit den beiden Kindern allerdings zu klein geworden ist. Deshalb möchten wir sie jetzt verkaufen und ein Haus bauen. Können wir dafür das Baukindergeld und die bayerische Eigenheimzulage bekommen, obwohl wir bereits einmal eine eigene Immobilie bewohnt haben?
Fürst: Da habe ich gute Nachrichten für Sie: Sowohl das Baukindergeld – in Bayern jährlich 1500 Euro pro Kind – als auch die einmalige bayerische Eigenheimzulage von einmalig 10000 Euro werden gewährt, letztere sogar unabhängig davon, ob das bisherige Objekt verkauft wird.

Mein Sohn möchte unbedingt bauen, weil er meint, dass er damit besser fährt. Ich fürchte aber, er will das nur, weil seine Lebensgefährtin einen Bauplatz hat und mache mir Sorgen, dass er sich zu hoch verschuldet. Was meinen Sie?
Hadrian: Sehen Sie’s mal so: Wenn Ihr Sohn sein Leben lang seinem Vermieter Geld überweist, gibt er dafür auch sehr viel Geld aus, sehr wahrscheinlich sogar mehr als ein Hausbau kosten würde. Für den muss Ihr Sohn nur einmal einen Kredit aufnehmen, den er dann so lange abbezahlt, bis ihm eine schuldenfreie Immobilie gehört. Das ist wertvolles Eigentum, das er später einmal seinen eigenen Kindern vererben kann. Außerdem: Wenn der Baugrund bereits vorhanden ist, fällt der meist größte Kostenfaktor, nämlich das Grundstück, schon mal weg. Ich würde Ihrem Sohn raten, sich von einem erfahrenen Finanzierungsberater einmal genau durchrechnen zu lassen, wie er die Finanzierung am günstigsten gestalten und ob er vielleicht auch staatliche Fördermittel einbauen kann.

Ich überlege meine alte Gasheizung durch eine Wärmepumpe zu ersetzen. Lohnt sich das?
Lichtenauer: Das hängt ganz von den Umständen ab. Wärmepumpen eignen sich vor allem in Kombination mit einer Fußbodenheizung. Voraussetzung ist allerdings, dass das Haus möglichst gut wärmegedämmt ist.

Wir, eine vierköpfige Familie, möchten für unser Bauvorhaben gerne das Baukindergeld und die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen. Allerdings kann ich nicht ausschließen, dass ich berufsbedingt umziehen muss und dann die Immobilie eventuell verkauft werden muss. Was würde das für die Förderung bedeuten?
Fürst: Beim Baukindergeld wird die jährliche Zahlung ab dem Zeitpunkt eingestellt, ab dem das Objekt verkauft wird. Wird ein Objekt also zum Beispiel nach fünf Jahren verkauft, erhalten Sie für die restlichen fünf Jahre, auf die sie andernfalls Anspruch hätten, kein Baukindergeld mehr. Bei der Eigenheimzulage ist es so: Wird die Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren von allen Haushaltsangehörigen aufgegeben, ist für jedes volle Kalenderjahr, die das Objekt nicht mehr wie vorgesehen genutzt wird, ein Fünftel zurückzuzahlen. Ein Beispiel: Ziehen Sie im dritten Jahr aus, will der Freistaat den Anteil für die verbleibenden zwei Jahre zurück. Sie müssten dann von den 10000 Euro, die Sie bekommen haben, also 4000 Euro zurückzahlen.

Mit welchen Nebenkosten müssen wir rechnen, wenn wir uns ein Häuschen kaufen?
Hadrian: 3,5 Prozent des Kaufpreises kassiert das Finanzamt als Grunderwerbsteuer. Dabei haben Bauherren in Bayern noch Glück: In fast allen anderen Bundesländern ist diese Steuer höher. Außerdem sollten Sie etwa 1,5 bis 2 Prozent der Gesamtkosten für Notargebühren und Grundbuchkosten veranschlagen.

Wir möchten unser Zweifamilienhaus umbauen, so dass daraus drei Wohneinheiten entstehen und dabei auch gleich die Energiebilanz verbessern. Ist das förderfähig?
Lichtenauer: Wenn Sie daraus ein Haus der höchsten Energieeffizienzklasse machen, sind pro Wohneinheit bis zu 100000 Euro der Investition durch die KfW förderfähig. Je Einheit können Sie zudem mit einem Zuschuss von 12500 Euro rechnen, in Ihrem Fall also mit insgesamt 37500 Euro.

Ich habe vor Jahren einen Bauplatz geerbt. Jetzt gibt es für das Gebiet einen Bebauungsplan. Muss ich mich an den Erschließungskosten beteiligen?
Lichtenauer: Vermutlich ja. Genau kann Ihnen das aber nur das zuständige Bauamt sagen. Wenden Sie sich also an Ihre Gemeinde oder das Landratsamt.

Quelle: Passauer Neue Presse

 

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